Micro-BIC ou régime réel : comprendre les deux régimes d'imposition, les réformes récentes et leurs impacts sur votre investissement, avec des exemples de calcul concrets.
Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent :
Le régime micro-BIC s'applique par défaut si vos recettes ne dépassent pas les seuils légaux. Il est simple mais moins optimisé fiscalement.
Le régime réel peut être choisi volontairement, même sous les seuils. Il est plus complexe mais permet une optimisation fiscale bien plus poussée, pouvant ramener l'imposition à zéro.
Le régime forfaitaire simplifié : déclarez uniquement vos recettes et bénéficiez d'un abattement automatique sans justificatifs.
En micro-BIC, vous déclarez l'intégralité de vos recettes locatives. L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire représentatif des charges. Vous êtes imposé sur le solde.
Il est impossible de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances…) ni d'amortir le bien. L'abattement forfaitaire est censé les couvrir.
Locations meublées à l'année (résidences étudiantes, appartements meublés classiques)
Meublés de tourisme ayant obtenu un classement officiel (Atout France)
Locations type Airbnb, Booking sans classement officiel
Plus complexe mais nettement plus avantageux : le régime réel permet de déduire toutes les charges et d'amortir le bien immobilier pour ramener l'imposition à zéro.
En régime réel, vous déduisez de vos recettes l'ensemble des charges réellement engagées et pratiquez l'amortissement comptable du bien, du mobilier et des frais.
Si le résultat est négatif (déficit), il peut être reporté sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes, selon l'article 156 du CGI.
Appartement en résidence étudiante, prix d'achat 100 000 € HT, emprunt sur 20 ans à 3 %, loyer annuel 5 400 €
Les lois de finances récentes ont profondément modifié la fiscalité des locations meublées. Voici ce qui a changé et ce que cela implique pour votre investissement.
La loi de finances pour 2024 a revu à la baisse les avantages du régime micro-BIC pour les locations meublées de tourisme non classées :
Les meublés classés et chambres d'hôtes conservent un abattement de 50 % dans la limite de 83 600 €. Les résidences de services (étudiantes, seniors) ne sont pas concernées par cette réforme.
C'est le changement majeur de la loi de finances 2025 : l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (qui insère un III à l'article 150 VB du CGI) prévoit que, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (quelle que soit la date d'acquisition du bien), les amortissements du bâti déduits sous le régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Concrètement, cela augmente la base imposable à la revente et donc l'impôt sur la plus-value. Deux nuances limitent toutefois la portée de la mesure : les amortissements du mobilier et les amortissements réputés différés (ARD) ne sont pas réintégrés, pas plus que ceux correspondant à des travaux déjà pris en compte dans le prix d'acquisition.
Cette exception renforce considérablement l'attrait des résidences de services : vous bénéficiez pleinement des amortissements pendant toute la durée de détention et vous n'en subissez pas les conséquences fiscales à la revente.
Voir les exemples de calcul à la revente →Promulguée le 19 février 2026, la loi de finances 2026 crée à son article 47 le dispositif Jeanbrun, applicable depuis le 21 février 2026. Il permet, en location vide uniquement, d'amortir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition, à des taux de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l'ancien rénové, sous engagement de location nue de 9 ans avec plafonds de loyer et de ressources, dispositif ouvert jusqu'au 31 décembre 2028.
Aucun impact pour le LMNP : ce dispositif ne concerne que la location non meublée. Pour la location meublée, le mécanisme d'amortissement reste inchangé et le statut LMNP demeure pleinement opérationnel en 2026, aucune mesure adoptée ne prévoyant sa suppression. À noter : contrairement au LMNP, les amortissements Jeanbrun ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 modifie en profondeur le régime des locations meublées de tourisme de courte durée :
Classement entre A et E obligatoire pour les nouvelles mises en location en zone tendue. À partir de 2034, classement A–D pour tous les meublés de tourisme.
Toutes les locations touristiques existantes devaient être déclarées auprès d'un téléservice national avant le 20 mai 2026, échéance désormais dépassée. Toute nouvelle mise en location doit être déclarée avant le début de l'activité, sous peine d'une amende de 10 000 €.
Les règlements de copropriété peuvent désormais être modifiés à la majorité des 2/3 (contre unanimité auparavant) pour interdire les meublés de tourisme.
Les communes peuvent désormais limiter à 90 jours par an (au lieu de 120) la location des résidences principales. Amende de 15 000 € en cas de fraude.
Résidences de services non concernées : ces nouvelles obligations ne s'appliquent pas aux résidences étudiantes, seniors, EHPAD et établissements spécialisés, qui conservent l'intégralité de leurs avantages.
Oui. Vous pouvez opter pour le régime réel à tout moment. Depuis la loi de finances pour 2022 et le décret du 27 juin 2022, cette option n'est plus soumise à un engagement de deux ans : elle doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus, et elle est valable un an, renouvelée par tacite reconduction. Inversement, le passage du régime réel au micro-BIC est possible dès lors que vos recettes repassent sous les seuils légaux, selon le même calendrier.
L'expert-comptable n'est pas légalement obligatoire en régime réel simplifié. Cependant, il est fortement recommandé : la tenue d'une comptabilité (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) est complexe. De plus, les honoraires sont eux-mêmes déductibles des revenus locatifs. Comptez entre 800 € et 1 500 €/an selon la complexité du dossier.
En LMNP régime réel, si vos charges et amortissements dépassent vos recettes, vous générez un déficit BIC. Ce déficit ne peut pas être imputé sur votre revenu global (contrairement au LMP) mais il est reportable sur les bénéfices de la même catégorie (BIC non professionnels) pendant 10 ans. Chaque année où vous dégagez des bénéfices LMNP, le déficit reporté vient les réduire jusqu'à épuisement.
Oui. Les revenus LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux (PS), dont le taux global a été relevé à 18,6 % par la LFSS 2026 (contre 17,2 % auparavant), en plus de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition (TMI). Cependant, si le résultat fiscal est ramené à zéro grâce aux amortissements et charges en régime réel, les PS ne s'appliquent pas non plus. En micro-BIC, les PS s'appliquent sur la base abattue. Notez que les plus-values immobilières restent, elles, soumises au taux de 17,2 %.
Oui. La réintégration des amortissements du bâti dans le calcul de la plus-value s'applique à toutes les cessions de biens LMNP réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien. Les amortissements immobiliers déduits au fil des années sont réintégrés dans la base imposable lors de la revente (le mobilier et les amortissements réputés différés en restent exclus). Seuls les logements en résidences de services sont exemptés de cette réintégration.