Plus-value immobilière, réintégration des amortissements, abattements pour durée de détention : voici les règles fiscales à connaître lors de la cession de votre bien LMNP, avec des exemples de calcul concrets.
Lors de la revente d'un bien LMNP, la plus-value est en principe taxée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers — et non selon le régime professionnel applicable au LMP.
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'achat (frais de notaire, commission d'agence) et des travaux réalisés, sous conditions.
Plus vous détenez votre bien longtemps, plus la plus-value est exonérée :
Une taxe supplémentaire s'applique pour les plus-values supérieures à 50 000 € (de 2 % à 6 % selon le montant).
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui insère un III à l'article 150 VB du Code général des impôts, réintègre les amortissements du bâti déduits en régime réel dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition du bien.
Concrètement, les amortissements immobiliers cumulés au fil des années viennent augmenter la plus-value imposable, même si le bien est revendu à son prix d'achat (ou moins cher). Cela peut entraîner une imposition sur une plus-value fiscale alors qu'il n'y a pas de gain économique réel.
Deux nuances importantes limitent la portée de la mesure : seuls les amortissements du bâti sont réintégrés (le mobilier et les amortissements réputés différés, ou ARD, en sont exclus), et les amortissements correspondant à des travaux déjà pris en compte dans le prix d'acquisition ne sont pas réintégrés une seconde fois.
Exception fondamentale : les logements situés en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées) sont exclus de ce mécanisme. Les amortissements déduits pendant la détention ne sont pas réintégrés à la revente.
Note : ces exemples sont simplifiés à des fins pédagogiques et supposent que l'intégralité des amortissements déduits porte sur le bâti. En pratique, les amortissements du mobilier et les amortissements réputés différés ne sont pas réintégrés, ce qui réduit d'autant la base réellement réintégrée.
Bien acheté 150 000 € le 01/01/2010 et revendu en 2025, après 15 ans de détention. Deux niveaux de prix de revente : 170 000 € et 155 000 €.
| LMNP Tourisme Achat à crédit (3 % / 20 ans) |
Achat cash classique | LMNP Étudiant Achat cash |
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|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € | 150 000 € | 150 000 € |
| Prix de vente | 170 000 € | 170 000 € | 170 000 € |
| Total impôts et taxes sur plus-value | 1 480 € | 14 803 € | 0 € |
| Plus-value nette (après abattement 15 ans) | 5 259 € | 48 210 € | –13 750 € |
| Amortissement à réintégrer | 20 489 € | 75 528 € | 0 € |
| Résultat net après impôt sur plus-value | 168 520 € | 155 197 € | 170 000 € |
| LMNP Tourisme Achat à crédit (3 % / 20 ans) |
Achat cash classique | LMNP Étudiant Achat cash |
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|---|---|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € | 150 000 € | 150 000 € |
| Prix de vente | 155 000 € | 155 000 € | 155 000 € |
| Total impôts et taxes sur plus-value | 0 € | 10 273 € | 0 € |
| Plus-value nette (après abattement 15 ans) | –8 261 € | 36 504 € | –28 750 € |
| Amortissement à réintégrer | 20 489 € | 75 528 € | 0 € |
| Résultat net après impôt sur plus-value | 155 000 € | 144 727 € | 155 000 € |
Source : Guide LMNP 2025 – Loi de Finances 2025. Date d'achat : 01/01/2010. Achat à crédit : taux 3 % sur 20 ans. Les montants d'amortissement à réintégrer sont simplifiés (bâti uniquement) et n'incluent pas les nuances réelles (mobilier et ARD exclus).
La décision la plus impactante reste le choix du type de bien. En investissant en résidence étudiante, seniors ou EHPAD, vous bénéficiez de l'exception LF 2025 : aucune réintégration d'amortissement à la revente.
Grâce aux abattements pour durée de détention, plus vous gardez le bien longtemps, plus la plus-value est réduite. Après 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d'IR. Après 30 ans, elle est exonérée de prélèvements sociaux.
Un financement à crédit limite les amortissements déductibles (les intérêts d'emprunt se substituent en partie aux amortissements), réduisant ainsi le montant à réintégrer à la revente pour les biens non exemptés.
Avant de décider de vendre, faites calculer par un expert le montant exact de la plus-value fiscale, en tenant compte des amortissements cumulés, des abattements applicables et de votre tranche d'imposition.
Oui, dans plusieurs cas. Premièrement, si vous vendez un bien en résidence de services et que le prix de vente ne dépasse pas le prix d'achat (plus-value économique nulle ou négative), aucun impôt n'est dû. Deuxièmement, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu (et après 30 ans, également des prélèvements sociaux). Troisièmement, en résidence de services, l'absence de réintégration des amortissements réduit significativement voire annule la base imposable.
Si vous avez récupéré la TVA à l'achat et que vous vendez avant 20 ans d'exploitation, vous devez rembourser la TVA au prorata temporis des années restantes. Par exemple, si vous vendez après 15 ans, vous devrez rembourser 5/20e de la TVA récupérée. Dans ce cas, la revente se fait généralement en cédant simultanément le bénéfice du bail commercial au nouvel acquéreur, qui devient le nouveau bénéficiaire de la TVA pour les années restantes.
Le fisc considère que la valeur nette comptable du bien (prix d'achat diminué des amortissements du bâti pratiqués, hors mobilier et amortissements réputés différés) est la base de calcul de la plus-value. Exemple simplifié : bien acheté 150 000 €, avec 75 000 € d'amortissements immobiliers cumulés, la valeur nette comptable est de 75 000 €. Si le bien est revendu 170 000 €, la plus-value fiscale est de 95 000 € (170 000 − 75 000), même si la plus-value économique n'est que de 20 000 €. Cette base de 95 000 € est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention.
Oui, c'est là que la réforme peut être particulièrement pénalisante. Si vous avez acheté 150 000 €, déduit 75 000 € d'amortissements immobiliers, et revendez à 155 000 € (gain économique de seulement 5 000 €), la plus-value fiscale après réintégration est de 80 000 € (155 000 − 75 000). Vous payez des impôts sur 80 000 € alors que votre gain réel n'était que de 5 000 €. C'est pourquoi l'exception accordée aux résidences de services est si précieuse.
Pour une résidence étudiante (résidence de services), non. Puisqu'il n'y a pas de réintégration des amortissements, la plus-value est calculée simplement : prix de vente − prix d'achat. Si vous vendez à un prix inférieur à votre prix d'achat initial, vous êtes en moins-value et aucun impôt n'est dû. C'est un avantage majeur par rapport aux autres biens LMNP où une "moins-value économique" peut quand même générer une "plus-value fiscale" à cause de la réintégration.